주택 담보대출 부동산 용어 3가지 LTV DTL DSR의 뜻과 계산 등을 알아보도록 하겠습니다.
LTV, DTL, DSR은 주택 담보대출 관련 핵심 용어입니다. 주택 담보대출은 집을 구매할 때 필연적으로 겪게 되는 과정인 만큼 관련 개념을 정확히 알아두는 것이 좋습니다.
LTV 주택담보인정비율의 뜻 계산기
LTV는 담보 인정 비율로 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율입니다.
LTV 주택담보인정비율의 뜻
LTV(Loan To Value ratio)는 주택 담보 인정 비율 또는 주택 담보 대출 비율을 의미합니다. 주택 가격을 기준으로 산출된 LTV 비율에 따라 대출금을 승인해 주는 것으로 주택담보대출 비율이라고도 합니다.
주택 담보 가격은 심사 기관에 따라 달라질 수 있으며, 심사 기관은 국세청, 감정평가법인, 한국감정원, KB국민은행 등이 있습니다.
또한 주택 LTV 기준은 지역에 따라 달라지며, 보통 40% ~ 70% 수준입니다.
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LTV 주택담보인정비율의 계산기
기본적으로 LTV는 대출금액과 선순위 채권, 임차보증금 등을 더한 값을 담보가치로 나눈 값입니다.
LTV = ( 대출금액 + 선순위 채권 + 임차보증금 등 ) / 담보가치
이때 선순위 채권은 해당 대출 이전에 같은 담보로 받은 대출 잔액을 말하며, 임차 보증금 등은 전월세 보증금, 소액 보증금 최우선변제 금액 등을 포함합니다.
부동산 LTV는 부동산 담보 가격을 은행 대출금액으로 나눈 값입니다. 또한 LTV를 알면 대출 한도를 계산할 수 있습니다.
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LTV = ( 부동산 담보 가격 / 은행 대출금액 ) x 100
예를 들어 LTV가 40%일 때 KB 시세 5억 인 주택의 대출 한도는 5억 원을 40%로 나눈 2억 원입니다.
같은 LTV를 적용하고 임차보증금 1억이 설정된 공시지가 5억 주택의 대출 한도는 5억에서 1억을 뺀 금액을 40%로 나눈 1억 6천만 원입니다.
DTI 총부채 상환비율의 뜻 계산기
DTI가 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 자동차)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식입니다.
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DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 전당포에서 내 차에 대하여 가치를 얼마나 쳐주느냐로 생각하면 이해하기 쉽습니다.
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DTI 총부채 상환비율의 뜻
DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 의미합니다. 이는 채무 상환 가능성을 측정하는 지표로, 본인의 소득을 기준으로 부채를 상환할 수 있는지를 나타냅니다.
DTI 비율이 낮을수록 채무 상환 능력이 뛰어난 것으로 판단하며 높을수록 채무 상환 능력이 떨어지는 것으로 보고 있습니다.
부동산의 경우 담보물의 가격만으로 대출 한도가 결정되는 LTV 기준 하나로는 투기가 과열될 수 있어 연간 소득을 기준으로 결정되는 DTI를 적용하여 무분별한 대출을 방지하고 있습니다.
DTI는 수도권 전 지역의 주택가 1억 원 이상의 은행권 대출에서 적용하고 있습니다.
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DTI 총부채 상환 비율의 계산기
DTI를 계산하는 방법은 받고자 하는 주택 담보대출의 1년 원리금 액수와 기존의 이자 상환액을 더해 연 소득으로 나누면 됩니다.
DTI = ( 주택 담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 ) / 연간 소득
예를 들어 주택 담보대출 원리금 상환액과 기대출 이자 상환액을 더한 금액이 1,500만 원이고 본인의 연 소득이 5,000만 원이라면 DTI는 30%가 되는 것입니다.
하지만 이러한 계산법의 기준이 너무 높다는 의견이 많아 기대출의 원리금을 포함하여 산출하는 새로운 DTI 계산 방법이 도입되었습니다.
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DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 + 기대출 원리금 상환액)/연간 소득
이에 따라 주택 담보대출 원리금 상환액과 기대출의 이자 상환액 및 원리금 상환액을 더해 연 소득으로 나누면 됩니다.
은행에 따라 두 가지의 DTI 계산법 중 하나를 선택하여 사용하고 있으니 본인에게 유리한 방법을 사용하는 은행을 찾는 것이 좋습니다.
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DSR 총부채 원리금 상환 비율의 뜻 계산기
DSR은 주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 등을 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 DTI로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소됩니다.
DSR 총부채 원리금 상환 비율의 뜻
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다. 원리금 상환액 확인을 위해 쓰이는 지표로, 보수적인 측정이 가능하여 금융상품 이용 시 가장 유리한 지표입니다.
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그러나 LTV와 DTV보다는 적게 활용되고 있습니다.
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DSR 총부채 원리금 상환 비율의 계산기
DSR의 의미처럼 실행을 원하는 주택 담보대출과 기대출의 원리금 상환액을 더한 총부채의 원리금을 연간 소득으로 나누면 됩니다.
DSR = ( 주택 담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액 / 연간 소득 ) x 100
▼ 금리 상승에 주택담보대출 차주 DSR 60%로 급등 ▼
LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책입니다. 다만 LTV는 담보자산(동산, 부동산)에 초점을 맞춘 것이고, DSR은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물보다 부채 상환능력에 초점을 맞춘 정책입니다.
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